1. D: Ho appena comprato un appartamento nel centro storico della mia città ad un ottimo prezzo, posso assicurarlo on-line, caricando come valore d'assicurare sul fabbricato la somma adoperata per acquistarlo?
R: Assolutamente no!, l'unità immobiliare che si intende assicurare con polizza assicurativa, deve essere assicurata con il suo Valore di Ricostruzione a nuovo.
Il valore di mercato di un immobile non coincide il suo valore di Ricostruzione a Nuovo.
2. D: Sono alla ricerca di un appartamento da acquistare per investimento, dopo averne preso in visione alcuni, non ho ancora ben afferrato i fattori che ne determinano il valore di mercato.
R: Sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla propria casa. E' opportuno, innanzitutto, effettuare un'analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili.
È poi necessario prestare attenzione a:
Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza.
3. D: Assieme alla mia compagna, siamo alla ricerca di un'immobile usato da ristrutturare, nel prenderne visione, in alcuni ho notato fessurazioni più o meno evidenti in corrispondenza della metà del solaio, questi fenomeni di cedimento negli elementi portanti, possono essere considerati vizi o difetti strutturali?
R: Se durante la visione di fabbricati un po' datati, si verificano nei solai evidenti fessurazione ed imbarcamenti nelle travi che lo costituiscono, siamo in presenza di vizio strutturale che nel tempo porterà al collasso della struttura in cui si è innescato il fenomeno di deformazione, dovuti anche a vetustà dell'immobile in oggetto.
Pertanto da quanto sopra affermato ne sconsigliamo l'acquisto, se non a fronte di un forte deprezzamento nell'acquisto dell'immobile in oggetto.
4. D: Sono in fase di definizione d'acquisto di un casa singola adibita a civile abitazione, in fase di confronto con quanto rappresentato nelle planimetrie catastali è l'attuale destinazione d'uso dei luoghi, sono emerse alcune incongruenze, posso ugualmente proseguire alla compravendita dell'immobile?
R: Sconsigliamo vivamente di procedere all'acquisto di qualsiasi bene immobile se ci dovessero essere incongruenze di vario tipo, tra quanto trovato in fase di visita e rappresentato nelle planimetria catastali e depositate in comune in cui è ubicato l'immobile.
Potremmo infatti trovarci ad caso di nullità sostanziale, questa tipologia di nullità non scatta di fronte all'omessa citazione di titoli edilizi, piuttosto scatta quando si verifica la rilevante mancanza di conformità e legittimità tra l'oggetto promesso in vendita e il suo reale stato dei luoghi.
La discordanza o difformità tra lo stato reale e quanto risultante dalle pratiche edilizie depositate, può comportare una serie di conseguenze negative.
Anche di fronte alla completa citazione di tutti i titoli edilizi relativi all'immobile, potrebbero configurarsi difformità e abusi pregiudizievoli dell'uso e delle sue successive trasformazioni.
Inoltre occorre specificare che l'intervento abusivo potrebbe non essere sanabile in nessuna ipotesi, obbligando verso l'unica soluzione della rimozione e ripristino dello stato legittimo, esponendo il nuovo acquirente (o promissario tale) ad un danno notevole incidente il valore complessivo dell'immobile oggetto di negozio.
5. D: Ho appena venduto casa, chiedevo se era possibile trasferire la polizza sull'immobile in cui risiedevo, al nuovo immobile in cui andrò ad abitare.Nel momento in cui traslocate potete decidere di trasferire anche la polizza dell'assicurazione sulla casa sul nuovo immobile in cui andrete ad abitare.
R: Conferendo con la vostra agenzia di assicurazione, dovrete prima di tutto confermare che le garanzie siano compatibili con la nuova casa, nonché che le cifre assicurate e le condizioni precedentemente stipulate possano andare bene per la nuova abitazione.
Se, infatti, avete la fortuna che le caratteristiche coincidano, l'assicurazione si premunirà di cambiare questi dati; se invece le caratteristiche sono tanto differenti da prevedere un cambiamento nelle condizioni del contratto, le modifiche saranno effettuate in maniera adeguata.
Per esempio, se nella nuova casa esiste un sistema di antifurto che magari non era presente nella casa precedente, il premio verrà ridotto nella sezione furto e viceversa.
6. D: Abito da anni in una casa singola, in cui non ho mai redatto a protezione della stessa nessun contratto di assicurazione, sarebbe utile stipulare una polizza a garantire per eventuali danni e perché?
R: Quando si acquista una abitazione di proprietà e la si abita, meglio pensare di stipulare un'assicurazione sulla casa per garantire la propria abitazione in caso di rischi legati alle responsabilità civili e di danni provocati da elementi esterni. Proprio perché è meglio prevenire il danno nel caso ci si ritrovi ad elargire forti somme di denaro, in caso si subiscano danni dovuti a incendio rotture di tubazioni, furti, etc,. in questi casi la polizza assicurativa prevede proprio di proteggere chi la stipula da tutti i possibili mali che potrebbero accadere, prevenendo quindi anche danni importanti.
È difficile, però, decidere che tipo di polizza stipulare, soprattutto da quando l'assicurazione sulla casa risulta molto più personalizzabile e completa rispetto a un tempo. In pratica, oggi si può decidere cosa proteggere e cosa mettere sotto garanzia, e si possono decidere anche i massimali: che si tratti di danni causati da animali o da terzi o che si tratti della morosità degli inquilini precedenti o di qualsiasi altra evenienza, sempre meglio cercare con calma un'assicurazione che faccia al caso proprio.
7. D: Nel frontespizio della mia polizza alla sezione valori assicurati, appaiono le voci somme assicurate sul fabbricato e sul contenuto, che cosa sono? e come bisogna calcolarle?
R: Nella Polizza Casa i valori assicurabili sono il fabbricato e il contenuto dell'abitazione.
Per fabbricato s'intendono tutti gli impianti fissi; per contenuto e/o arredamento s'intendono tutte le cose che nell'abitazione/casa sono rimovibili.
Sono coperti dalla stessa polizza anche altri edifici come p. es. il garage e altre dipendenze site negli spazi adiacenti al fabbricato. Questi però non possono superare 1/10 della superficie complessiva assicurata, altrimenti devono essere indicati espressamente nella polizza e assicurati a parte.
L'assicurazione incendio dell'abitazione deve essere prestata:
Nel calcolo del valore a nuovo possono essere ricompresi anche: gli oneri di urbanizzazione, le spese di trasporto e quelle di montaggio.
Il valore a nuovo si differenzia dal valore commerciale (o valore reale), che è quella garanzia che, ai fini della valutazione del danno, determina il valore dei beni assicurati tenendo conto del deprezzamento stabilito in relazione al grado di vetustà, uso, qualità e stato di conservazione.
Il criterio del valore a nuovo deroga quanto stabilito all'articolo 1908 del codice civile, che sancisce il principio indennitario, ossia che nell'accertare il danno, non si può attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro.
8. D: I vizi o difetti strutturali di un'abitazione possono anche nascosti e non individuabili a prima vista d'occhio?
R: Gli eventuali difetti strutturali di un immobile non sempre balzano all'occhio al momento dell'acquisto: immersi nell'iter burocratico, sfuggono a volte particolari che si rivelano poi problematici. Stiamo parlando di infiltrazioni, mancanza di conformità alla norma o difetti strutturali riscontrati al momento della firma del compromesso o immediatamente dopo.
Molti si chiedono in questi casi quale sia il modo migliore per procedere, valutando se e come sciogliere l'impegno assunto con il contratto.
La materia è disciplinata dal Codice Civile che, all'art. 1490, stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Se ciò non avviene, la legge prevede che l'accordo sia nullo: il venditore deve aver agito in malafede, omettendo consapevolmente al compratore i vizi dell'immobile.
Chiaramente bisogna verificare che il compratore, alla conclusione del contratto, non fosse già a conoscenza del vizio o se il vizio fosse facilmente riconoscibile e/o dichiarato dal venditore.
Ci troviamo dunque di fronte a tre casistiche:
Secondo l'art. 1669 c.c. rientrano in questa tipologia di difetti la realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, anche nel caso in cui vadano ad impattare su elementi secondari ed accessori dell'opera, come ad esempio infissi e pavimentazione.
La Cassazione ha ulteriormente esplicitato tali principi, decidendo su casi concreti e creando una casistica di vizi per individuare quando sia applicabile l'art. 1669 del Codice Civile.
Tale elenco tutela i consumatori e permette agli operatori del settore di avere dei riferimenti per valutare se un difetto comporta la responsabilità aggravata dell'imprenditore (responsabilità decennale), valutando così i rischi di impresa.
Tra i vizi elencati dalla Cassazione troviamo ad esempio:
Vi è un ultimo punto da affrontare, relativamente alla possibilità di recedere dal contratto, una volta scoperto il vizio.
Con la sentenza n. 2471/16 del 10 ottobre 2016, il Tribunale di Treviso ha ribadito che non è possibile rifiutarsi di rogitare se i difetti rilevati sono di modesta entità.
Nel caso specifico, un potenziale acquirente voleva recedere dal contratto dopo aver scoperto infiltrazioni d'acqua, risolvibili con una sostituzione della cassetta del wc.
È dunque facilmente intuibile che, prima di procedere al rogito, occorre prestare molta attenzione alle condizioni dell'appartamento da acquistare, anche per evitare futuri disagi.
9. D: Ho una macchia nella parete che separa il bagno dalla mia camera da letto, probabilmente credo sia dovuta ad una rottura delle tubazione passanti per il bagno, posso sporgere denuncia per l'apertura del sinistro posta a protezione della mia abitazione?
R: In questo caso consigliamo di effettuare in sequenza le seguenti operazioni:
10. D: Che cosa paga la garanzia "Acqua Condotta"?
Nella polizza Globale Fabbricati di solito pagano i danni che si sono causati alle pareti e ai pavimenti dovuta alla fuoriuscita d'acqua, le spese di riparazione vengono pagate esclusivamente se esiste la clausola "spese di ricerca del guasto" che di solito hanno un massimale che varia da quanto ha stabilito la Compagnia D'Assicurazioni in merito alla polizza elargita.
R: Assolutamente no!, l'unità immobiliare che si intende assicurare con polizza assicurativa, deve essere assicurata con il suo Valore di Ricostruzione a nuovo.
Il valore di mercato di un immobile non coincide il suo valore di Ricostruzione a Nuovo.
2. D: Sono alla ricerca di un appartamento da acquistare per investimento, dopo averne preso in visione alcuni, non ho ancora ben afferrato i fattori che ne determinano il valore di mercato.
R: Sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla propria casa. E' opportuno, innanzitutto, effettuare un'analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili.
È poi necessario prestare attenzione a:
- Ubicazione dell'immobile: zona, quartiere, posizione, servizi circostanti, aree verdi (etc);
- caratteristiche tipologiche dell'immobile: numero di piano, grandezza, disposizione dei locali interni, luminosità, esposizione, vista, tipo di impianto di riscaldamento e raffrescamento (etc..);
- stato di conservazione dell'immobile: necessità di ristrutturazione o meno, rifiniture interne (etc..);
- caratteristiche dello stabile: atrio, giardino, posti auto/garage, presenza di ascensore o meno (etc).
Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza.
3. D: Assieme alla mia compagna, siamo alla ricerca di un'immobile usato da ristrutturare, nel prenderne visione, in alcuni ho notato fessurazioni più o meno evidenti in corrispondenza della metà del solaio, questi fenomeni di cedimento negli elementi portanti, possono essere considerati vizi o difetti strutturali?
R: Se durante la visione di fabbricati un po' datati, si verificano nei solai evidenti fessurazione ed imbarcamenti nelle travi che lo costituiscono, siamo in presenza di vizio strutturale che nel tempo porterà al collasso della struttura in cui si è innescato il fenomeno di deformazione, dovuti anche a vetustà dell'immobile in oggetto.
Pertanto da quanto sopra affermato ne sconsigliamo l'acquisto, se non a fronte di un forte deprezzamento nell'acquisto dell'immobile in oggetto.
4. D: Sono in fase di definizione d'acquisto di un casa singola adibita a civile abitazione, in fase di confronto con quanto rappresentato nelle planimetrie catastali è l'attuale destinazione d'uso dei luoghi, sono emerse alcune incongruenze, posso ugualmente proseguire alla compravendita dell'immobile?
R: Sconsigliamo vivamente di procedere all'acquisto di qualsiasi bene immobile se ci dovessero essere incongruenze di vario tipo, tra quanto trovato in fase di visita e rappresentato nelle planimetria catastali e depositate in comune in cui è ubicato l'immobile.
Potremmo infatti trovarci ad caso di nullità sostanziale, questa tipologia di nullità non scatta di fronte all'omessa citazione di titoli edilizi, piuttosto scatta quando si verifica la rilevante mancanza di conformità e legittimità tra l'oggetto promesso in vendita e il suo reale stato dei luoghi.
La discordanza o difformità tra lo stato reale e quanto risultante dalle pratiche edilizie depositate, può comportare una serie di conseguenze negative.
Anche di fronte alla completa citazione di tutti i titoli edilizi relativi all'immobile, potrebbero configurarsi difformità e abusi pregiudizievoli dell'uso e delle sue successive trasformazioni.
Inoltre occorre specificare che l'intervento abusivo potrebbe non essere sanabile in nessuna ipotesi, obbligando verso l'unica soluzione della rimozione e ripristino dello stato legittimo, esponendo il nuovo acquirente (o promissario tale) ad un danno notevole incidente il valore complessivo dell'immobile oggetto di negozio.
5. D: Ho appena venduto casa, chiedevo se era possibile trasferire la polizza sull'immobile in cui risiedevo, al nuovo immobile in cui andrò ad abitare.Nel momento in cui traslocate potete decidere di trasferire anche la polizza dell'assicurazione sulla casa sul nuovo immobile in cui andrete ad abitare.
R: Conferendo con la vostra agenzia di assicurazione, dovrete prima di tutto confermare che le garanzie siano compatibili con la nuova casa, nonché che le cifre assicurate e le condizioni precedentemente stipulate possano andare bene per la nuova abitazione.
Se, infatti, avete la fortuna che le caratteristiche coincidano, l'assicurazione si premunirà di cambiare questi dati; se invece le caratteristiche sono tanto differenti da prevedere un cambiamento nelle condizioni del contratto, le modifiche saranno effettuate in maniera adeguata.
Per esempio, se nella nuova casa esiste un sistema di antifurto che magari non era presente nella casa precedente, il premio verrà ridotto nella sezione furto e viceversa.
6. D: Abito da anni in una casa singola, in cui non ho mai redatto a protezione della stessa nessun contratto di assicurazione, sarebbe utile stipulare una polizza a garantire per eventuali danni e perché?
R: Quando si acquista una abitazione di proprietà e la si abita, meglio pensare di stipulare un'assicurazione sulla casa per garantire la propria abitazione in caso di rischi legati alle responsabilità civili e di danni provocati da elementi esterni. Proprio perché è meglio prevenire il danno nel caso ci si ritrovi ad elargire forti somme di denaro, in caso si subiscano danni dovuti a incendio rotture di tubazioni, furti, etc,. in questi casi la polizza assicurativa prevede proprio di proteggere chi la stipula da tutti i possibili mali che potrebbero accadere, prevenendo quindi anche danni importanti.
È difficile, però, decidere che tipo di polizza stipulare, soprattutto da quando l'assicurazione sulla casa risulta molto più personalizzabile e completa rispetto a un tempo. In pratica, oggi si può decidere cosa proteggere e cosa mettere sotto garanzia, e si possono decidere anche i massimali: che si tratti di danni causati da animali o da terzi o che si tratti della morosità degli inquilini precedenti o di qualsiasi altra evenienza, sempre meglio cercare con calma un'assicurazione che faccia al caso proprio.
7. D: Nel frontespizio della mia polizza alla sezione valori assicurati, appaiono le voci somme assicurate sul fabbricato e sul contenuto, che cosa sono? e come bisogna calcolarle?
R: Nella Polizza Casa i valori assicurabili sono il fabbricato e il contenuto dell'abitazione.
Per fabbricato s'intendono tutti gli impianti fissi; per contenuto e/o arredamento s'intendono tutte le cose che nell'abitazione/casa sono rimovibili.
Sono coperti dalla stessa polizza anche altri edifici come p. es. il garage e altre dipendenze site negli spazi adiacenti al fabbricato. Questi però non possono superare 1/10 della superficie complessiva assicurata, altrimenti devono essere indicati espressamente nella polizza e assicurati a parte.
L'assicurazione incendio dell'abitazione deve essere prestata:
- per il "fabbricato" in base al suo costo di ricostruzione a nuovo, escluso soltanto il valore dell'area,
- per il "contenuto" in base al costo di rimpiazzo con altre cose nuove eguali oppure equivalenti.
Nel calcolo del valore a nuovo possono essere ricompresi anche: gli oneri di urbanizzazione, le spese di trasporto e quelle di montaggio.
Il valore a nuovo si differenzia dal valore commerciale (o valore reale), che è quella garanzia che, ai fini della valutazione del danno, determina il valore dei beni assicurati tenendo conto del deprezzamento stabilito in relazione al grado di vetustà, uso, qualità e stato di conservazione.
Il criterio del valore a nuovo deroga quanto stabilito all'articolo 1908 del codice civile, che sancisce il principio indennitario, ossia che nell'accertare il danno, non si può attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro.
8. D: I vizi o difetti strutturali di un'abitazione possono anche nascosti e non individuabili a prima vista d'occhio?
R: Gli eventuali difetti strutturali di un immobile non sempre balzano all'occhio al momento dell'acquisto: immersi nell'iter burocratico, sfuggono a volte particolari che si rivelano poi problematici. Stiamo parlando di infiltrazioni, mancanza di conformità alla norma o difetti strutturali riscontrati al momento della firma del compromesso o immediatamente dopo.
Molti si chiedono in questi casi quale sia il modo migliore per procedere, valutando se e come sciogliere l'impegno assunto con il contratto.
La materia è disciplinata dal Codice Civile che, all'art. 1490, stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Se ciò non avviene, la legge prevede che l'accordo sia nullo: il venditore deve aver agito in malafede, omettendo consapevolmente al compratore i vizi dell'immobile.
Chiaramente bisogna verificare che il compratore, alla conclusione del contratto, non fosse già a conoscenza del vizio o se il vizio fosse facilmente riconoscibile e/o dichiarato dal venditore.
Ci troviamo dunque di fronte a tre casistiche:
- il venditore ed il compratore, alla firma del contratto, sono a conoscenza dei difetti dell'immobile: in questo caso si procede con il rogito, pena la perdita della caparra;
- il venditore nasconde difetti facilmente eliminabili e di scarso valore in rapporto al valore dell'immobile: in tale circostanza l'acquirente può chiedere solo una riduzione del prezzo di acquisto, senza annullare il contratto;
- il venditore nasconde gravi difetti dell'immobile; di fronte a tale inadempienza, l'acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e ottenere il doppio della caparra versata.
Secondo l'art. 1669 c.c. rientrano in questa tipologia di difetti la realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, anche nel caso in cui vadano ad impattare su elementi secondari ed accessori dell'opera, come ad esempio infissi e pavimentazione.
La Cassazione ha ulteriormente esplicitato tali principi, decidendo su casi concreti e creando una casistica di vizi per individuare quando sia applicabile l'art. 1669 del Codice Civile.
Tale elenco tutela i consumatori e permette agli operatori del settore di avere dei riferimenti per valutare se un difetto comporta la responsabilità aggravata dell'imprenditore (responsabilità decennale), valutando così i rischi di impresa.
Tra i vizi elencati dalla Cassazione troviamo ad esempio:
- vizi agli impianti idrici, tra cui sottodimensionamento dell'intero impianto di smaltimento e infiltrazioni per carenze delle tubazioni posate, senza guaine di protezione, con malto di gesso con conseguente corrose delle stesse;
- vizi all'impianto di riscaldamento, tra cui esalazioni provenienti dalla canna fumaria, infiltrazioni dovuti a perdite nelle tubazioni;
- vizi agli impianti fognari, tra cui inadeguatezza recettiva e errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria;
Vi è un ultimo punto da affrontare, relativamente alla possibilità di recedere dal contratto, una volta scoperto il vizio.
Con la sentenza n. 2471/16 del 10 ottobre 2016, il Tribunale di Treviso ha ribadito che non è possibile rifiutarsi di rogitare se i difetti rilevati sono di modesta entità.
Nel caso specifico, un potenziale acquirente voleva recedere dal contratto dopo aver scoperto infiltrazioni d'acqua, risolvibili con una sostituzione della cassetta del wc.
È dunque facilmente intuibile che, prima di procedere al rogito, occorre prestare molta attenzione alle condizioni dell'appartamento da acquistare, anche per evitare futuri disagi.
9. D: Ho una macchia nella parete che separa il bagno dalla mia camera da letto, probabilmente credo sia dovuta ad una rottura delle tubazione passanti per il bagno, posso sporgere denuncia per l'apertura del sinistro posta a protezione della mia abitazione?
R: In questo caso consigliamo di effettuare in sequenza le seguenti operazioni:
- Accertarsi con l'ausilio di un tecnico o di un idraulico dotato di idonea strumentazione per la rilevazione delle perdite d'acque, la causa che ha determinata la fuoriuscita d'acqua;
- Qualora sia accertata che la macchia e dovuta a fuoruscita d'acqua dalle tubazioni facenti parte dell'impianto idraulico del vostro fabbricato, fornirsi di preventivo di ripristino del danno;
- Verificare se esiste nella vostra polizza la garanzia " Acqua Condotta" ed in caso affermativo procedere all'apertura del sinistro, denunciando l'accaduto all'agenzia di Assicurazioni che ha in carico la polizza.
10. D: Che cosa paga la garanzia "Acqua Condotta"?
Nella polizza Globale Fabbricati di solito pagano i danni che si sono causati alle pareti e ai pavimenti dovuta alla fuoriuscita d'acqua, le spese di riparazione vengono pagate esclusivamente se esiste la clausola "spese di ricerca del guasto" che di solito hanno un massimale che varia da quanto ha stabilito la Compagnia D'Assicurazioni in merito alla polizza elargita.
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di Federico Crispino
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